V době vysokých úrokových sazeb a drahých hypoték se dost diskutuje, zda se vyplatí žít ve vlastním s hypotékou nebo zůstat v nájmu. Řešíte momentálně tuto situaci? Nabízíme vám pár záchytných otázek ve čtyřech kategoriích, které vám mohou pomoci s vytvořením vlastního názoru.
1. PROČ VLASTNÍ BYDLENÍ?
Otázky, které je vhodné si položit před úvahou, kterou cestou jít:
- Mám stabilní příjem?
- Budu chtít měnit v nejbližší době práci?
- Nastal čas, abych si vybral místo, kde budu žít celý život?
- Jak velké bydlení – bude zapotřebí mít tak velké bydlení i v budoucnosti?
- Kde koupit bydlení – je to místo, kde bude reálné mít práci a zůstat celý život?
- Proč chci bydlet ve svém, bytě či domě?
2. CO VYCHÁZÍ LÉPE?
Zamyslete se nad všemi plusy a mínusy obou variant (nájem nebo vlastní byt).
K ceně za bydlení obecně platí, že když je:
- nájemné < splátka hypotéky = zůstat v nájmu
- nájemné = splátka hypotéky = zůstat v nájmu nebo vzít hypotéku
- nájemné > splátka hypotéky = vyplatí se hypotéka
Poznámka: Obecná pravidla neplatí za specifických podmínek, proto je vhodná analýza každé konkrétní situace a v konkrétní ekonomické době.
Radovan Vávra nabízí následující úhel pohledu – jednoduchý propočet. Když najdete roční nájem za méně než 5 % ceny nemovitosti, je fajn zůstat v nájmu. Když je nájem vyšší než 5 %, je lepší jít do hypotéky.
Plusy a mínusy nájemního a vlastního bydlení s hypotékou
Nájem – výhody
- Žádné starosti s údržbou – menší provozní náklady.
- Svoboda, flexibilita, mobilita – možnost rychlé změny.
Nájem – nevýhody
- Nájemné roste s inflací.
- Nájemné/náklady na bydlení jsou obecně levnější v pracovním procesu, ale zdají se být dražší v důchodu!
- Nejsou možné stavební úpravy.
- Riziko případné výpovědi.
Vlastní bydlení s hypotékou – výhody
- Růst tržní ceny.
- Nemovitost znamená uchování hodnoty v čase i pro potomky.
- Úrok z hypotéky se odečítá z daní (max. 150 000 Kč).
Vlastní bydlení s hypotékou – nevýhody
- Vysoké pořizovací náklady.
- Odpovědnost za údržbu nemovitosti.
- Mnoho poplatků a plateb, které nejsou vidět – daně, pojištění, údržba, opravy, rekonstrukce.
- V případě prodeje se neplatí daň z příjmu až po 10 letech držení nemovitosti, či se musí splnit jiná další podmínka.
Jak vypadá dnešní úroková sazba hypoték, je možné sledovat na různých srovnávačích, například zde.
Jak vypadá splátka hypotéky, můžete zjistit například v základní kalkulačce na těchto webových stránkách.
Příklad:
Byt 2+1 v Brně o výměře 60 m² v ceně 6 000 000 Kč.
Nájem za tyto byty se dnes pohybuje okolo 17 000 Kč/měsíc – plus je třeba zohlednit průběžné zvyšování ceny nájmu v čase o inflaci.
Hypotéka při sazbě 5,8 % na 30 let s fixací na 5 let vychází na 35 167 Kč/měsíc – nevíme, jak se budou pohybovat úrokové sazby v budoucnu, ale i při úrokové sazbě 3 % vychází měsíční splátka hypotéky na 25 296 Kč.
K hypotéce a nájmu je potřeba přičíst také platby za služby (energie, vodné a stočné, plyn) ve výši zhruba 4 000 Kč/měsíc. U vlastního bydlení se navíc platí daně a opravy.
Kdybychom rozdíl mezi nájmem a hypotékou s 3% úrokovou sazbou investovali do akciového fondu s průměrným zhodnocením 6 % p. a., tak po 30 letech při u investice 8 000 Kč/měsíc budeme mít kapitál ve výši 8 036 120 Kč. Tedy dostatečnou výši na placení nájmu i v době důchodového věku.
3. VYCHÁZÍ BONITA A LIMITY?
Kdy je pro rodinu ještě únosné si hypotéku vzít a kdy již raději neriskovat?
- Jak vychází základní kalkulačka bonity podle zákona? Mám dostatečný příjem?
- DSTI (Debt Service to Income) – splátky dluhu max. 45 %/50 % z čistého příjmu
- DTI (Debt to Income) – dluh max. 8,5/9,5 x ročního příjmu
- LTV (Loan To Value) – poměr úvěru k odhadní ceně nemovitosti max. 80 %/90 %
Bonita a skutečná realita příjmů i výdajů domácnosti je nejdůležitějším parametrem pro rozhodování. Je třeba si odpovědět – mám na to? Znáte, kolik vás jednotlivé kategorie stojí měsíčně v průměru při sledování celého roku?
- Tip na vedení domácího účetnictví – evidujte všechny výdaje (bydlení, potraviny, drogerie a lékárna, pojištění, cestování, škola, a jiné) a budete mít dostatečný přehled, jak vypadá váš skutečný průměrný rodinný rozpočet:
4. JAK NA JEDNÁNÍ S PORADCEM?
Co je třeba znát před finálním rozhodnutím a podpisem smlouvy?
- Jít za hypotéčním specialistou do banky nebo najít externího?
- Externí hypotéční specialisti mají přehled o konkurenci a možnost výběru vhodného řešení pro vaši konkrétní životní situaci, typ příjmu (plat nebo OSVČ) apod.
- Co mě to bude stát? – splátka, úrok, RPSN a jiné poplatky
- Informujte se, kde všude jsou uvedené poplatky a sankce?
- Detailně prostudujte všechny dokumenty.
- Co z toho budu mít?
- Znát výhody nabídky v konkrétní bance a proč nevolíte jinou společnost. Jaký benefit vám nabídka přináší oproti konkurenci.
- Za jak dlouho to budu mít a jiné povinné termíny.
- Jak se čerpá?
- Kdy se začíná platit?
- Možnosti odkladu splácení?
- Jak je to jisté – jaká rizika nás mohou překvapit?
- Jak dlouho trvá předložená nabídka?
- Co je třeba doložit a v jakých termínech?
- Možnosti změn a kolik co stojí?
- Jaké jsou podmínky/povinnosti při refixaci, předčasném splacení?
Jak postupovat, když není na splátku z různých důvodů, například při dlouhodobé nemoci, úrazu, invaliditě, ztrátě zaměstnání, přírůstku do rodiny, rozchodu (statistika říká, že 1/3 párů se do 5 let rozejde/rozvede a do 10 let až 50 %), úmrtí aj.
Chcete více informací? Neváhejte sledovat Hypocast s Tomášem Rusňákem.
