moneta logo
logo aisis

Jak si vybrat nemovitostní fond

Investování v České republice není trendy. Češi raději využívají bankovních účtů, kde ale nemohou porazit inflaci. Pokud se rozhodnou peníze uložit jinam, tak nejčastěji volí mezi dluhopisovými, nemovitostními a akciovými fondy. Která z těchto variant vám přijde nejvíce blízká? Investování do nemovitostí je něco, co Češi vnímají jako top cestu, protože mají pocit, že nemovitostem rozumí výrazně více než dluhopisům a akciím. Češi mají pocit vyššího bezpečí, protože vidí konkrétní věc, která navíc časem roste na hodnotě. Rádi byste investovali do investičních nemovitostí, ale máte pocit, že jsou třeba k tomu miliony? Nejsou, stačí jen pár korun a můžete se stát spolumajiteli nemovitostí prostřednictvím fondů. Rádi vám poradíme, jak si vybrat nemovitostní fondy v ČR.

Češi by si nejraději pořídili vlastní investiční nemovitost a sami si ji pronajímali a užívali si nájmu neboli zisku. Avšak zlomek těchto investorů si umí spočítat, zda mu jeho majetek skutečně vydělává, navíc správa a údržba takové nemovitost stojí čas a peníze. Starosti nekončí u rekonstrukcí a drobných oprav, ale je nutné správně nastavit pojištění a platit daně nejen z příjmu, ale i z nemovitosti, která se má zdvojnásobit. Navíc, najít kvalitního nájemníka je někdy o pevných nervech. Narovinu, péče o nemovitost rozhodně není procházka růžovým sadem.

Proč investovat do nemovitostních fondů?

Chcete být vlastníkem nemovitostí, ale nemáte znalosti, dovednosti nebo čas se věnovat správě? Pak ideálním řešením jsou právě nemovitostní fondy. Fondy totiž nabízejí profesionální správu. Fondy si díky své velikosti mohou dovolit využívat odborníky jako například právníky, realitní makléře, účetní, stavaře, opraváře, starají se o nájemníky apod.

Investoři nemusí být milionáři, stačí jen pár stovek či tisícovek měsíčně a můžete využívat formu investování do nemovitostních fondů a spolupodílet se na zhodnocování milionových nemovitostí. Tito správci fondů tak umožňují přístup na nemovitostní trh i drobným investorům, kteří nechtějí nechat své peníze ležet na dlouhodobě nevýhodných účtech v bance.

Další obří výhodou nemovitostních fondů je diverzifikace. Fondy totiž vlastní několik nemovitostí, a tedy investoři jsou ve vyšším bezpečí potenciálního výnosu, například když nemovitost nevydělává v době hledání nájemníka, či při opravách.  Diverzifikace neboli také rozkládání investice do více aktiv, je u nemovitostních fondů umocněna tím, že vlastní nejen nájemní byty, ale také komerční nemovitosti, které jsou výrazně výnosnější. Tyto komerční nemovitosti využívané obchodními společnostmi (kanceláře, skladové haly, fabriky, obchodní domy aj.) jsou obvykle pronajímány na dlouhou dobu 5, 10 nebo 15 let, což přináší výrazně vyšší bezpečí inkasování nájmu a nižší náklady na hledání nájemníka, jako to bývá u bytů.

Za tuto péči si nemovitostní fondy účtují správcovský poplatek, ale není nutné se o nic starat. Stabilitu máte nejen ve správě, ale také v průměrném zhodnocení fondů. Zisky nemovitostních fondů dlouhodobě poráží inflaci. Tedy očekávaná výnosnost těchto investičních aktiv je mezi 4 – 7 % p. a. po započtení správcovských poplatků fondu. Co investoři oceňují nejvíce je, že tyto zisky nepodléhají dani z příjmu, když investici neboli podíl ve fondu drží déle než 3 roky.

Kdy nemovitostní fond zařadit do rodinného portfolia?

Každá rodina by měla mít snahu tvořit krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé rezervy. Základní rodinná rezerva na nečekané životní situace ve výši min. 3 až 6 měsíčních výdajů domácnosti se obvykle ukládá na rychle dostupné spořicí účty v bance. Je-li v rodině již nějaký střednědobý investiční cíl na 3 roky až 7 let, je možné již začít uvažovat nad volbou dluhopisových a nemovitostních fondů. Dlouhodobé finanční cíle se obvykle řeší dle investičního profilu klienta (jak moc je citlivý na rizika) formou nemovitostních a akciových fondů případně ETF (nízkonákladové fondy obchodovatelné přímo na burze).

Jak si vybrat nemovitostní fond?

Není všechno zlato, co se třpytí. Co je třeba sledovat při výběru nemovitostního fondu a s čím je třeba počítat, když se rozhodnete pro tento typ investičního aktiva? Jaká investiční rizika se váží na nemovitostní fondy? Co konkrétně sledovat na srovnávačích nemovitostních fondů?

Desatero, jak postupovat při výběru svého favorita:

  1. Jak moc jsou důležitá historická data nebo umí fond vytvářet zisky? Je společnost schopna dlouhodobě udržet výkonnost svého zhodnocení v porovnání s průměrem nemovitostního trhu? Všichni investoři moc dobře ví, že minulé zisky nejsou zárukou zisků budoucích, přesto historická data jsou první, co většina z nás sleduje. Jak se správci dařilo a je-li možné mu důvěřovat, že udrží svůj standard i v budoucnu. U nového fondu, kdy ještě nedošlo k prověření investiční strategie fondu časem, je dobré být obezřetní. Nutné ale dodat, že většina fondů tohoto typu na českém trhu má krátkou historii, tedy je třeba hodnotit i další parametry. Mezi nejstarší nemovitostní fondy patří REICO České spořitelny, Conseq a ATRIS investiční společnost (dříve TESLA – Fond Realita).
  2. Jak velké je čisté obchodní jmění společnosti (NAV = Net Asset Value)? Tento parametr ukazuje sílu z pohledu velikosti společnosti. Ano, obvykle čím delší historie společnosti, tím více peněz ve správě fondu. Přesto, někdy je vhodné sledovat, i kdo je majitel tohoto fondu. Matka nemovitostního fondu, neboli správce investičního fondu může také pomoci posílit rozhodnutí pro zařazení nemovitostního fondu s krátkou historií a nižším NAV do portfolia klienta. Mezi top správce v ČR s nemovitostními fondy patří REICO České spořitelny, Conseq a Investika.
  3. Fond nemovitosti pronajímá nebo staví? Jaká je investiční strategie fondu, spravuje a pronajímá nemovitosti nebo se věnuje developmentu (staví nové domy)? Developerské investiční strategie na sebe váží daleko vyšší rizika než klasické nemovitostní fondy. Někteří klienti mají rádi účast na nových developerských projektech, ale vstupují do těchto fondů se znalostí těchto rizik.
  4. Jaké nemovitosti jsou v portfoliu fondu? Podívejte se na nemovitosti ve správě fondu pod lupou. Zvažte, zda se vám nemovitosti líbí, jeli pro vás atraktivní lokalita, důvěřujete nájemci, chtěli byste tuto nemovitost vlastnit? Všechny tyto informace jsou obvykle dostupné na webových stránkách společnosti. Základní informace o správě nemovitostí najdete i v pravidelných aktualizovaných zprávách portfolio manažera tzv. fact sheet.
  5. Jaká je obsazenost a délka nájmů (WAULT = Weighted Average Unexpired Lease Term)? Jaký je vážený průměr doby do konce platnosti nájemních smluv? Obecně by se dalo říci, že čím vyšší doba do konce nájemních smluv, tím vyšší bezpečí očekávaného nájmu. Tento parametr je nejčastěji 4-7 let. Profíci v oboru sledují i procento obsazenosti pronajímané plochy. 
  6. Jaký hrubý výnos je reálné získat z nájmů (YIELD)? Rentabilita nemovitostí neboli to, co fond inkasuje z nájemného, vydělíte hodnotou nemovitosti a získáte tak hrubý výnos. Čím vyšší procento tím vyšší potenciál zisku. Tento ukazatel se pohybuje mezi 4-8 %.
  7. Jak moc je fond zadlužen (LTV = Loan To Value)? Úvěrové zatížení fondu zjistíte poměrem výše cizího kapitálu (např. hypoték, vydané dluhopisy aj.) a hodnoty nemovitostí. Čím nižší procento vyjde, tím stabilnější společnost, nižší závazky, nižší nákladovost na splácení úroku z úvěrů. Úvěrové zatížení nemovitostních fondů se velmi liší. Rozhodně v tomto parametru vede ATRIS investiční společnost (dříve TESLA – Fond Realita), která má pouze 3 %. Ostatní fondy se pohybují v rozpětí 15-65 %.
  8. V jaké měně se inkasuje nájemné aneb hrozí nám měnové riziko? Asi vás překvapí informace, že většina správců inkasuje nájemné v Eurech. Momentálně máme docela silnou korunu, tedy by nás v dnešní době úplně měnové riziko zajímat možná ani nemuselo. Přesto, je to riziko, se kterým je vhodné počítat a neobávat se projevit zvědavost při jednání s finančním poradcem. Doba se mění a k tomu i názor na tuto problematiku.
  9. Jaká je poplatková politika fondu? Kolik mě to bude stát? Rozhodně nikdy nepodepisujte žádnou investiční smlouvu, pakliže neznáte nebo nechápete poplatkovou strukturu fondu. Výše poplatků se obvykle dočtete na webu fondu, ve statutu fondu (jejich obchodních podmínkách), poplatky se dočtete i v prospektu fondu – Sdělených klíčových informací investorům tzv. KIID (Key Investor Information Document). U střednědobého investičního horizontu je vhodné sledovat u fondů primárně vstupní a výstupní poplatky. Na rozdíl u investičního horizontu nad 5 let je mnohem důležitější sledovat výši správcovského poplatku, který se někdy uvádí pod zkratkou TER (Total Expense Ratio) neboli celkové roční náklady na správu majetku, které se pohybují mezi 1-2,5 %. Tyto poplatky jsou započítávány do zhodnocení fondu, tedy klienti je často nevnímají. TER snižuje výnos fondu neboli zisk pro klienty.
  10. Jak a kdy je možné peníze vyvázat z fondu? Jak vysoká je likvidita neboli flexibilita odkupu podílů z fondu neboli výběr peněz? Jak rychle přijdou peníze na můj účet? Každý fond může mít jiné časové rozpětí, ale většina retailových fondů připisuje peníze do 1-2 měsíců. Naopak fondy kvalifikovaných investorů, které jsou vhodné pro milionové investice mají lhůty výrazně delší 6-9 měsíců.

ZDROJ: Nemovitostní fondy

Nyní máte základní informace, jak si vybírat nemovitostní fond. Jako správný investor zvažujte rovnováhu mezi očekávaným zhodnocením, likviditou a případnými riziky.

Pomocníkem vám může být srovnávač nemovitostních fondů www.nemovitostni-fondy.cz/fondy/, kde se můžete dočíst další zajímavé informace a novinky ze světa nemovitostního trhu.

Nemovitosti vždy patřily a budou patřit mezi investiční aktiva investorů. Přesto je vhodné doplnit informaci, že je odborníky doporučováno nezapomínat na diverzifikaci! Nemovitostní trh tvoří asi jen 19 % celosvětového kapitálu. Což by mohlo být i vodítkem pro investory, jak velký podíl nemovitostí udržovat svém investičním portfoliu.

Většina certifikovaných profíků se shoduje, že bezpečnější investicí do nemovitostí jsou přímo vlastní investiční nemovitosti, případně RIET (Real Estate Investment Trust) – nízkonákladové nemovitostní fondy investované na burze, které mají férovější ocenění než české nemovitostní fondy.

Veronika Kalátová
Veronika Kalátová
Je konzultantka, mentorka a lektorka finančního vzdělávání. Je autorkou projektu Finanční zralost (www.financnizralost.cz). Veronika má více jak 25 let zkušenost ve finančním světě. Absolvovala MBA Finančního poradenství a pojišťovnictví na Ústavu práva a právní vědy a je držitelkou prestižního titulu EFA (European Financial Advisor).

Další články autora

Podobné články

Nejnovější

DIP nebo penzijko, jak se rozhodnout?

První pilíře důchodového systému v ČR nás nutí si najít vlastní cestu tvořit kapitál na stáří. Nabídka produktů se státní podporou je dnes mnohem širší...

Jirka vysvětluje věci

Jirka vysvětluje věci je YouTube kanál Jiřího Burýška, na kterém můžete najít pořad stejného názvu obsahující desítky dílů o délce od několika minut až...

Pojištění majetku – povodeň a záplava

V dnešním článku se budeme věnovat pojistným rizikům skrývajícím se pod pojmy povodeň a záplava. Toto téma si zaslouží zvýšenou pozornost kvůli stále častějším extrémním...