Možná si říkáte: „Je mi sedmnáct, bydlím u rodičů a hypotéku zatím vůbec řešit nemusím.“ To je sice pravda, ale jen částečně. Rozhodnutí, která se na finančním trhu dějí v roce 2026, a principy, které za nimi stojí, budou definovat to, zda si za deset let koupíte vlastní byt, nebo budete odkázáni na doživotní nájem. V dnešním článku se zaměříme na to, jak vás může čekání na lepší časy stát statisíce i miliony korun.
Abychom pochopili, co se v roce 2026 na českém trhu děje a proč se tomu říká „hypoteční paradox“, musíme si nejprve rozebrat základní mechaniku půjčování peněz. Ve škole se učíte složené úročení jako vzoreček. V realitě je to síla, která buď pracuje pro vás (když investujete), nebo proti vám (když si půjčujete).
Lekce 1: Cena peněz a cena cihly
Když si kupujete bydlení, hrajete hru se dvěma proměnnými, které se neustále hýbou.
- Cena nemovitosti (cihla): To je částka, kterou po vás chce prodávající. V Česku, a speciálně ve velkých městech jako Praha nebo Brno, je po bytech obrovská poptávka, ale staví se málo. Když hodně lidí chce něco, čeho je málo, cena roste. To je základní zákon nabídky a poptávky.
- Úroková sazba (cena peněz): Většina lidí nemá X milionů v hotovosti. Musí si je půjčit od banky. Úrok je odměna bance, kterou jí platíme za to, že nám ty peníze půjčila.
Co se dělo v minulosti?
Před rokem 2022 byly peníze extrémně levné. Úroky byly okolo 2 %. To znamenalo, že půjčit si miliony nás nestálo zase tak moc peněz. Pak přišla inflace, zdražování a banky úroky prudce zvedly k 6 %. Trh zamrzl. Lidé přestali nemovitosti kupovat, protože splátky byly extrémně vysoké.
Realita roku 2026
Dnes, v roce 2026, se úroky ustálily někde mezi 4-5 %. Nejsou extrémně drahé, ale ani levné. Mnoho lidí (možná i vaši rodiče) si říká: „Počkám, až úroky klesnou zpátky na 2 %, a pak koupím.“
A přesně tady vzniká onen hypoteční paradox. Zatímco lidé čekají na slevu z ceny peněz (nižší úrok), utíká jim cena cihly (nemovitost zdražuje). A ta cihla zdražuje mnohem rychleji, než zlevňují peníze.
Lekce 2: Matematika, která bolí (Příklad z praxe)
Pojďme si to ukázat na číslech. Představte si, že si chcete koupit startovací byt. Předpokládejme, že máte našetřeno 10 % z ceny (což je minimum, které banka vyžaduje) a zbytek si půjčujete.
Situace A: Koupím teď (rok 2026). Berete, co je na trhu. Není to ideální, ale máte jistotu.
- Cena bytu: 5 000 000 Kč
- Úrok hypotéky: 4,5 %
- Výše úvěru (90 % ceny): 4 500 000 Kč
- Měsíční splátka (na 30 let): 22 800 Kč
- Celkem bance za 30 let zaplatíte: cca 8 200 000 Kč
Situace B: Počkám jeden rok (rok 2027). Věříte, že úroky klesnou. A ony opravdu klesnou, díky čemuž banky zlevní, řekněme o 0,3 % (což může být realistický odhad). Jenže během toho roku ceny bytů kvůli vysoké poptávce vzrostou o 8 % (to také není nijak nereálné).
- Cena bytu (po zdražení o 8 %): 5 400 000 Kč (byt je o 400 000 Kč dražší)
- Úrok hypotéky (zlevnil): 4,2 %
- Výše úvěru (90 % nové ceny): 4 860 000 Kč (musíte si půjčit víc)
- Měsíční splátka: 23 770 Kč
- Celkem bance za 30 let zaplatíte: cca 8 600 000 Kč
Výsledek vyčkávání?
- Platíte měsíčně víc: I přes nižší úrok platíte o téměř 1 000 Kč měsíčně více, protože splácíte mnohem větší dluh.
- Potřebujete víc hotovosti: V roce 2026 vám na 10% akontaci stačilo 500 000 Kč. V roce 2027 musíte mít už 540 000 Kč.
- Otázka pro vás: Zvládnete za ten rok našetřit extra 40 000 Kč jen na to, abyste dorovnali zdražení? A to nepočítáme peníze, které jste mezitím zaplatili za roční nájem, zatímco jste čekali.
- Víc přeplatíte: Za 30 let splácení bance zaplatíte víc o téměř 400 000 Kč.
Tohle je ta past. Čekali jste na slevu v bance, ale trh s byty vám mezitím utekl.
Lekce 3: Proč byty pořád zdražují?
Jako studenti se možná ptáte: „Proč prostě nepostaví víc domů, aby cena klesla?“ To je skvělá otázka, která naráží na realitu české byrokracie a ekonomiky.
- Zdlouhavé povolování: Získat v ČR stavební povolení trvá roky (často 5–10 let u velkých projektů). Nabídka nových bytů je tedy zaseknutá v čase a nestíhá reagovat na to, že lidé chtějí bydlet teď.
- Urbanizace: Všichni chtějí bydlet tam, kde je práce a školy. Tlak na Prahu, Brno a okolí je enormní. Místa je málo, zájemců hodně.
- Investice: Češi milují cihlu. Považují ji za nejbezpečnější uložení peněz. I když v bytě nebydlí, koupí ho jako investici. To dále zvyšuje ceny pro ty, kteří chtějí jen bydlet.
Co to znamená pro vás, studenty?
Může se zdát, že je to beznadějné. Byt za 5 nebo 10 milionů zní jako sci-fi, když vaše brigáda hodí pár tisíc měsíčně. Ale paradoxně, čas je vaše největší aktivum, které dospělí už nemají.
Pokud pochopíte pravidla hry teď, máte náskok. Co můžete dělat už na střední škole?
1. Budujte si „bonitu“ (důvěryhodnost)
Až jednou přijdete do banky, projedou si vaši historii.
- Máte bankovní účet?
- Chodí vám tam pravidelně peníze (i z brigády)?
- Nejste v registru dlužníků (pozor na neuvážené nákupy mobilů na splátky nebo odložené platby na e-shopech)? Čistý finanční rejstřík je základ. Banka miluje předvídatelné a spolehlivé klienty.
2. Kouzlo složeného úročení
Abyste dostali hypotéku, musíte mít oněch 10–20 % ze svého. U bytu za 5 milionů je to půl milionu až milion. To na brigádě nevyděláte za léto. Ale pokud začnete odkládat malé částky teď a investovat je (např. do akciových ETF fondů), za 10 let se z nich stane základ pro vaše bydlení.
- Příklad 1: 1 000 Kč měsíčně odložených do prasátka je za 10 let 120 000 Kč.
- Příklad 2: 1 000 Kč měsíčně investovaných s průměrným výnosem 8 % ročně je za 10 let skoro 185 000 Kč. Peníze vydělaly další peníze.
3. Finanční realismus
Je důležité vědět, že vlastní bydlení není jediná cesta. V západní Evropě (Německo, Švýcarsko) žije většina lidí v nájmu celý život a je to normální. Hypotéka je závazek klidně na 20-30 let. Uvědomit si, že nemusím vlastnit nemovitost hned po škole, vám dá svobodu. Můžete cestovat, studovat v zahraničí, investovat do sebe.
Závěr: Nenechte se paralyzovat
Trh v roce 2026 je drsný. Ukazuje nám, že čekat na „ideální podmínky“ se nevyplácí, protože ideální podmínky neexistují. Existuje jen aktuální realita.
Hypoteční paradox nás učí jednu zásadní věc pro dospělý život: Inflace a růst cen nepočkají, až se rozmyslíte. Pokud jednou budete chtít vlastní bydlení, pamatujte, že nejlepší čas začít šetřit a budovat si finanční gramotnost není „až budu vydělávat“, ale je právě teď.
Zdroje:
- Česká národní banka (ČNB) – Zprávy o měnové politice
- ČBA Hypomonitor (Česká bankovní asociace)
- Deloitte Real Index
- Český statistický úřad (ČSÚ) – Stavebnictví
